5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），这是首个针对城市更新的五年专项规划，标志着城市更新工作从阶段性的“行动”正式步入系统性、长效性的“国家战略”阶段。
《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，7方面政策举措、14项重大工程和行动，强化了城市更新在推动城市高质量发展的重要地位，也系统性地阐述了房地产在其中扮演的关键角色，将“加快构建房地产发展新模式”、“好房子”建设、存量资产盘活等重要内容纳入城市更新的顶层设计，进一步强化了城市更新与房地产的紧密关联，两者深度融合、互为支撑，城市更新已经成为稳定房地产市场的重要抓手，房地产也成为激活存量资产潜力的重要着力点。
整体来看，《规划》中与房地产相关的内容，贯穿于“培育壮大城市发展新动能”、“营造高品质城市生活空间”“增强城市安全韧性”“提升城市治理能力水平”“建立城市更新政策体系”等部分，“十五五”时期危旧房改造数量翻倍、城中村改造数量保持较高水平，推进“好房子”建设，更大力度支持盘活存量土地等均将为房地产发展提供更多支持，也将进一步推动房地产从“增量开发”向“存量运营+品质服务”高质量转型。
房地产成为激活城市存量资源潜力的重要着力点【原文】
全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。加强和规范存量城市基础设施资产管理。
【中指解读】
《规划》在“培育壮大城市发展新动能”一章中，明确提出“激活城市存量资源潜力”重点任务，大篇幅提及房地产内容，多项内容虽延续此前提法，但本次将房地产与激活存量资源潜力结合，进一步强化了房地产发展新模式的构建、优化保障性住房供给、增加改善性住房供给、房企转型等均与存量资源的挖潜紧密相关，也意味着房地产的角色发生了转变，房地产发展逻辑不再是简单的“拿地-开发-销售”，而是进一步转向激活城市存量空间价值。
在此过程中，第一，预计保障性住房供给将与盘活存量商品房更紧密结合，更多城市将收购存量商品房、收购二手房用于保障性住房，并通过改建闲置的商业办公用房、工业厂房等转为保障性住房，配套的政策有望进一步完善，如简化审批流程、优化税费支持等。今年以来上海收购二手房已经取得一定积极进展（详见：扩围至8区，上海收购二手房提速），截至5月21日，徐汇、浦东、静安三区已累计收购523套房源，二季度以来试点收购范围逐步扩大到全部中心城区；近期广州也试点推进收购二手房，明确收购条件，未来北京、深圳等城市有望跟进，有利于稳定市场预期。
第二，因城施策增加改善性住房供给与存量结合，预计未来配套完善、区位更佳的存量土地将优先盘活入市，比如通过调规等方式，增加核心区域土地供应，助推改善性住房供给放量。
第三，公积金政策有望在激活存量资源中发挥更大的作用，根据中指研究院不完全统计，今年以来各地扩大公积金提取用途相关政策超120条，其中扩大支持的方向包括缴纳税款、购买车位、物业费、装修款、电梯更新提取等方面，同时多地支持公积金用于城市更新、原拆原建，预计加大住房公积金对城市更新的支持也将是各地政策的重要方向。
中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口。
第四，对于企业而言，预计未来项目来源或将更多地转向城市更新、旧改、低效用地再开发等领域，房地产开发企业转型存量资产运营的特征将进一步强化。
“好房子”建设改造重要性突出，供给端提质有望进一步激发改善性住房需求【原文】
实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，应用性能优异的新型建材。在新建、改造住宅项目中开展数字家庭建设，丰富数字家庭应用场景。
【中指解读】
《规划》在“营造高品质城市生活空间”中单列“推进‘好房子’建设”重点任务，并明确部署“‘好房子’建设改造工程”，足见“好房子”建设改造的重要性。
从具体内容来看，《规划》强调要“兼顾增量建设与存量更新”“鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造”，要“优化住房产品设计，完善户型功能”等，一方面，为存量住房的品质提升（如装修、适老化改造）提供了政策支持，将催生更大的家装、物业和社区服务市场；另一方面，优化产品设计、完善户型功能等要求，将进一步引导地方加快落地“好房子”标准和技术规范，加快“好房子”建设，以供给端提质激发改善性需求释放。
另外，《规划》也重点提及“物业服务质量提升行动”，“好服务”以高质量服务赋能产品价值、以精细服务提升居住体验，也有利于激活居民消费新需求、挖掘市场增量空间。
近两年，市场上涌现出多个“好房子”经典案例，购房者认可度高、项目去化快，这些优秀产品背后的经验也值得更多企业参考。中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。中指物业研究，以20余年行业深耕、权威数据与研究成果，为超千家物企提供从市场洞察、战略咨询到上市顾问的全链条专业支持，助力企业价值提升与行业高质量发展。
危旧房改造、城中村改造等将全面发力，危旧房改造数量目标较上一个五年翻倍，有望为住房需求释放提供重要支持【原文】
有序推进危旧房改造。对城市C、D级危险住房和非成套住房建档立卡并动态更新。用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。优先支持资源枯竭城市实施危旧房改造等项目。
稳步推进城中村更新改造。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造。
持续推动城镇老旧小区改造。重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。支持具备条件的楼栋加装电梯。结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。
【中指解读】
《规划》明确了“十五五”时期城市更新的10项主要指标目标，城镇危旧房改造数量、新开工改造城镇老旧小区数量、老旧街区厂区改造提升数量和城中村改造数量均在列，“有序推进危旧房改造”“稳步推进城中村更新改造”“持续推动城镇老旧小区改造”等也均在23项重点任务中。
具体来看，危旧房改造方面，“十五五”时期，城镇危旧房改造数量目标50万套/间，较“十四五”总量翻倍增加，提出“用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房”，并“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，对于房地产来说，在危旧房拆除改造过程中，若结合房票或货币化安置等方式，有望推动更多住房需求进入市场，为稳定房地产市场带来支撑。另外，根据中指监测，去年底以来，在住房“以旧换新”模式中，山东提出“拆旧换新”模式，通过整栋、整片收购的方式，实现城镇老旧住房自主更新、原拆原建，主要在业主意愿集中的老旧住宅小区探索实施；湖南也明确推动“拆旧换新”，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建；近期，上海徐汇区结合“两旧一村”改造实现了较快的二手房收购效果，促进换房需求释放。未来，预计住房“以旧换新”将进一步与城市更新结合，也将在稳定房地产市场方面发挥更加积极的作用。
城中村改造方面，“十五五”时期城中村改造数量目标是4000个，虽较“十四五”减少100个，但仍处于较高水平。《规划》明确“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式”推进城中村改造，预计在房票安置或货币化安置结合下，城中村改造也将对房地产市场形成利好。
另外，老旧小区、危旧房、城中村等在改造过程中均将改善老旧住房的居住环境，提升老旧住房的品质，对于稳定二手房价格也将产生重要支撑。
基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。
更大力度支持盘活存量土地，用途转换、土地置换等将是重要方向【原文】
规范空间复合利用。增强国土空间详细规划适应性，制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单并明确规划管控要求，建立健全国土空间用途管制和规划许可制度，推行多部门并联审批和联合监管，推动土地用途和建筑功能依法合理转换。利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年；过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。
鼓励多主体合作改造。合理降低土地整合、置换、联合开发中的税费负担。规范长期租赁、先租后让、弹性年期供应等土地供应方式，支持带方案出让。依法稳妥推进工商业用地使用权续期。完善地价计收规则。
优化不动产登记服务。健全与混合利用、功能兼容、立体开发相适应的不动产登记规则。
【中指解读】
近几年中央及监管部门已出台多项政策支持盘活存量土地，多地也出台政策加快落实，包括转变土地用途、强化零星土地开发利用、收回收购或置换存量闲置土地等，根据中指不完全统计，截至5月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超8000亿元，专项债实际发行超3800亿元，占比约48%，今年以来共发行816亿元。
《规划》强调“更大力度支持盘活存量土地”，并从“规范空间复合利用”“鼓励多主体合作改造”“优化不动产登记服务”三个方面提出了政策支持方向，给予过渡期安排、合理降低相关税费等均有助于打通盘活卡点，如合理降低土地整合、置换、联合开发中的税费负担，将提升主体参与积极性，预计未来将有更多支持政策落地，加速推动土地用途合理转换、土地置换等。
另外，全国层面工商业用地使用权续期相关政策或将在未来两年落地，近期广州探索工商业用地使用权续期，明确了续期时限和计收土地出让金标准，达标项目可享7折优惠，一次续期最长20年，为其他城市提供了重要参考，预计短期更多城市将试点推进工商业使用权续期，有助于改善资产估值，更好支持盘活存量资产。
整体来看，《规划》将房地产发展新模式、“好房子”建设、存量盘活等核心议题纳入城市更新的系统性框架，进一步强化了城市更新与房地产的紧密关联，两者深度融合、互为支撑，城市更新已经成为稳定房地产市场的重要抓手，房地产也成为激活存量资产潜力的重要着力点。城市更新通过改善居住环境、完善配套服务等提升居民的居住品质和房屋价值，并通过城中村和危旧房改造等释放住房需求，改善市场预期，城市更新也将助力房地产从“增量开发”向“存量运营+品质服务”高质量转型。
当前城市更新仍面临项目资金平衡难度较大，融资渠道有待拓展、市场化资金参与不足，项目实施路径和标准不够清晰等问题，城市更新可持续发展模式尚未形成，本次《规划》针对性提出了多项政策支持举措，如完善财政支持政策、优化金融支持措施、积极吸引社会资本参与等，另外也明确研究修订城市房地产管理法、建筑法等法律，研究制定城市更新等相关法规，预计未来各项政策将更加注重落实，加快发挥城市更新在稳定宏观经济和支撑房地产方面的作用。
本文来源：中指研究院
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