昌平是一个供地大户，有卖的特别好的楼盘，也有困难户。今天说说昌平北六环内侧的住总·清樾府。
项目于2024年2月份拿地，共有三个地块。其中，一期于24年7月份取证，8月份开盘，二期于2025年12月份取证。
三期于2025年10月份做了调规，向第四代住宅看齐。比如将南向飘窗改为内嵌式阳台，增设架空层、风雨连廊、邻里中心，楼栋由28栋减至26栋等。
一期和二期目前都是销售状态，三期还没取证。一期和二期总共720套房源，销售均价约3.9万，目前售出约277套房源，去化率约38.5%。去化有点慢。
一期和二期的产品主要是从63平到183平的一居、两居、三居、四居和复式户型，产品跨度很大。大多数都是容积率约1.3的4层小洋房。户型设计不说多好，但也不差。
但就是卖得很一般。
一期和二期销售如此困难的情况下，三期调规以后，岂不是自己背刺自己，一二期更不好卖，这可咋整。
我们看看他各个楼栋相对备案价的平均折扣（监测数据，有误差，仅供参考讨论），如下图。这折扣也够低了，至少售价比预期低不少，大部分项目都是9折左右。
不好卖是啥原因呢，是供地太多，还是竞品太强悍；是位置不好，还是地铁太远；是产品不行，还是价格太高？相信各方都有一个自己的答案。
管家以为，项目存在定位模糊，进而导致产品线混乱，营销策略错乱（比如售楼处位置就选得不好）。同时因为昌平竞品太多，产品都不差，还个个都很会玩。
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